Meghatározó MNB-döntésre került sor ma, így lényegében kiderült, mennyivel nő meg a törlesztőrészlet a kamatfordulóhoz érkező változó kamatozású hiteleknél februárban. Pontosabban csak nőne meg, ugyanis a kormány által bevezetett kamatstop közel a felére csökkenti a mélypont óta bekövetkezett kamatemelkedések hatását a jelzáloghiteleknél. Az intézkedés számításaink szerint havi 11-14 ezer forintot hagy az adósok zsebében egy 10 millió forintos lakáshitel-tartozás esetében. A ma érvényes kamatokon bemutatjuk, hogy működik a gyakorlatban a kamatstop a bevezetés utáni hetekben.
Két fő hatás érvényesül manapság a változó kamatozású lakossági jelzáloghitelek törlesztőrészletében: egyrészt az MNB infláció elleni küzdelme miatt emelkedő kamatkörnyezet, másrészt a kormány ennek gátat szabó, karácsony előtt bejelentett kamatstop intézkedése, amelynek részleteit legutóbb itt foglaltuk össze. Ami az MNB-t illeti, idén még nem emelt az egyhetes irányadó kamaton, ez azonban ma megváltozott, hiszen az eddigi 4% után 4,3%-os kamat mellett hirdette meg egyhetes betéti tenderét a jegybank.
Az egyre szigorúbb monetáris politika hatására a budapesti bankközi kamatlábak az alábbiak szerint változtak meg mára:
- a 3 havi BUBOR a 3 hónappal ezelőtti 2,02%-ról 4,46%-ra,
- a 6 havi BUBOR a 6 hónappal ezelőtti 1,42%-ról 4,65%-ra,
- a 12 havi BUBOR a 12 hónappal ezelőtti 0,78%-ról 4,80%-ra
emelkedett. Elmondható, hogy mindhárom kamatláb 3,7-4,0 százalékponttal van ma magasabban, mint egy évvel ezelőtt.
Nézzük, mit hoz ehhez képest a kamatstop! Az intézkedés az október végi BUBOR-hoz köti az újonnan megállapított törlesztőrészleteket a változó kamatozású jelzáloghitelek esetében. Október végén a 3 havi BUBOR 2,02%, a 6 havi BUBOR 2,17%, a 12 havi BUBOR 2,4% volt. Törvény szerint mindig a hónap utolsó munkanapját két nappal megelőző nap bankközi kamatlábához kell igazodni, vagyis a szombati lesz most az érvényes, aminek a szempontjából az MNB mai döntése volt igazán meghatározó. Mint az alábbi ábrán látható, ez azt jelenti, hogy a 2017-2018-as mélyponthoz képest mintegy felénél vágja el a kamatemeléseket a kamatstop, az elmúlt egy évben bekövetkezett kamatemelések hatásának pedig csaknem a kétharmadát „tünteti el” a törlesztőrészletekből.
Lássuk, mit jelent mindez a törlesztőrészletekre lefordítva! Tipikusnak mondható, BUBOR + 3 százalékpontos kamattal rendelkező, 10 millió forintos fennálló tőketartozással rendelkező lakáshitelre néztük meg ezt 12 különböző esetre: 4 különböző futamidő és 3 különböző hosszúságú kamatperiódust megvizsgálva. Azt kaptuk, hogy kamatstop nélkül nagyon sok februári fordulónapos hitelnek 10-30%-kal nőne meg a törlesztőrészlete. A kamatstop azonban ezt megelőzi: a 3 hónapos kamatperiódusú hitelek törlesztőrészletét (ha februárban fordulnak) változatlanul hagyja, hiszen az esetükben megmarad az október végi BUBOR referenciakamatlábként. A 6 és 12 havi kamatperiódus mellett pedig a legtöbb esetben egy számjegyű marad a törlesztőrészlet emelkedése. Elmondható, hogy
egy 10 milliós tartozás esetén a kamatstop havi 11-14 ezer forintot hagy az adósok zsebében, ami 6-17 százalékkal alacsonyabb törlesztőrészletet jelent a kamatstop nélkülihez képest. Minél hosszabb a hátralévő futamidő, annál nagyobb a százalékos megtakarítás.
Persze nem mindenkinek fordul a hitele februárban. A kamatstop fokozatosan érvényesíti a hatását a jelzáloghitelek tömegeinél: akiknek október óta volt már kamatforduló-napjuk (ez 3, 6 vagy 12 havonta esedékes), azoknak január 1-jétől, akiknek pedig még nem volt, azoknak az új fordulónaptól számítják az október végi BUBOR szerint a törlesztőrészletüket. Jelen állás szerint június 30-ig tart az intézkedés, így részleges hatása még a júliusi törlesztőrészletekre is lesz. Alábbi ábránk a fordulónaptól függetlenítve (elméleti módon, vagyis mintha minden hónapban fordulna a hitel) mutatja be a BUBOR és a kamatstop függvényében a törlesztőrészlet változását az egy évvel ezelőttihez képest.
Felmerül a kérdés, mi történik a nem változó, de 3, 5 vagy 10 évente átárazódó hitelek kamatával. Az eredeti elképzelésekkel ellentétben őket nem vették bele a kamatstopba, ugyanis náluk csak 120 napos késéssel érvényesülnek az állampapírpiaci (ÁKK-hozam) vagy a bankközi (BIRS) referenciakamatláb-változások hatásai, ráadásul ezek töredékének esik csak bele a kamatstop 2022 első félévi időszakába a kamatfordulónap. E hiteleknél az MNB honlapján havonta frissített kamatváltoztatási mutatóknak van jelentőségük. Pozitív értékük azt jelzi, hogy a következő hónapokban (pontosabban 120 napos késéssel) kamatemelkedés és emiatt törlesztőrészlet-emelkedés várható, amennyiben a kamatfordulónap erre az időszakra fog esni. Mint az alábbi példán látható, a 3 és 5 éves kamatperiódusú jelzáloghiteleknél már egy 1-2 százalékpontos kamatemelkedés szintén előfordulhat, a 10 éves kamatperiódusú jelzáloghiteleknél azonban ilyesmitől egyelőre nem kell tartani.
Jogos kérdés az is, hányan vannak az érintettek. az éven belül változó kamatozású jelzáloghitel-állomány aránya folyamatosan mérséklődik, 2021 júniusában 36 százalék volt a teljes jelzáloghitelállományon belül (hiszen alig van utánpótlásuk, arányuk az új kihelyezésben 1% alatti). A hosszabb kamatperiódusú hitelekkel együtt összességében a teljes fennálló jelzáloghitel-állomány 40 százaléka, mintegy 466 ezer szerződés árazódhat át a 2021 júniusát követő egy éven belül. A 2021 közepén még fizetési moratóriumban levő jelzáloghitel-állományon belül még magasabb az átárazódással érintett hitelek aránya, mintegy 51 százalék – közölte legutóbbi Pénzügyi stabilitási jelentésében az MNB.
A kamatstop a moratóriumon kívül és az abban benne lévő változó kamatozású jelzáloghitellel rendelkezők számára is kedvez, a bankszektor ugyanakkor
a kormányzati számítások szerint 30 milliárd forintot bukik rajta, hiszen kisebb kamatbevételt számolnak el a bankok az érintett jelzáloghiteleken.
Forrás: portfolio.hu, Palkó István
